Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów na pomnażanie kapitału w Polsce. Apartamenty inwestycyjne generują przychody z najmu, a ich wartość z biegiem lat zazwyczaj rośnie. Co jednak istotne, należy się też liczyć z podatkami, jakie trzeba płacić. Jakie są to daniny i jakie mają stawki? Czy inwestorzy mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej lub innych odliczeń?
Jakie nieruchomości inwestycyjne są objęte podatkami w Polsce?
Polskie prawo podatkowe obejmuje swoim zasięgiem szeroki katalog nieruchomości wykorzystywanych w celach zarobkowych. Zalicza się do tej kategorii przede wszystkim apartamenty przeznaczone na wynajem krótko- i długoterminowy, mieszkania kupowane na wynajem oraz nieruchomości komercyjne. Każda z tych form inwestycji wiąże się z obowiązkiem rozliczania uzyskiwanych przychodów i regulowania stosownych danin publicznych.
Coraz popularniejsze są lokale w aparthotelach i obiektach, które formalnie klasyfikowane są jako lokale użytkowe, a nie mieszkalne. Ta różnica ma istotne znaczenie dla wysokości podatku od nieruchomości i sposobu rozliczania przychodów z najmu.
Jakie podatki od nieruchomości inwestycyjnych obowiązują w Polsce?
Właściciel apartamentu inwestycyjnego musi liczyć się z kilkoma różnymi obciążeniami podatkowymi. Część z nich jest płatna corocznie, inne pojawiają się wyłącznie w momencie sprzedaży nieruchomości lub uzyskania przychodu z najmu.
Podatek dochodowy od najmu
Przychody z tytułu najmu apartamentu inwestycyjnego podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Do wyboru są dwie główne formy – zasady ogólne według skali podatkowej lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przy najmie prywatnym od 2023 roku ryczałt jest jedyną formą rozliczenia, a przejście na zasady ogólne wymaga złożenia stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym.
Ryczałt dla najmu prywatnego wynosi 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. W przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej zasady opodatkowania mogą się różnić w zależności od charakteru świadczonych usług i klasyfikacji PKWiU, dlatego w każdym przypadku warto zweryfikować właściwą stawkę podatku indywidualnie. Przy wyborze skali podatkowej obowiązują dwa progi. Jest to 12% do 120 000 zł dochodu rocznie i 32% od nadwyżki. Zasady ogólne pozwalają pomniejszyć przychód o koszty jego uzyskania, czyli np. odsetki od kredytu czy nakłady na remont, co przy wysokich wydatkach może dać niższy podatek niż ryczałt.
Podatek od nieruchomości
Niezależnie od tego, czy apartament jest wynajmowany, jego właściciel zobowiązany jest do opłacania podatku od nieruchomości każdego roku (jak w przypadku większości nieruchomości w Polsce). Jest to podatek lokalny, a jego konkretną wysokość ustala rada gminy w drodze uchwały, jednak w granicach maksymalnych stawek ogłaszanych corocznie przez Ministerstwo Finansów w drodze obwieszczenia.
Istotne znaczenie ma formalna klasyfikacja lokalu, ponieważ wpływa ona na wysokość podatku od nieruchomości. Dla lokali mieszkalnych maksymalna stawka na 2026 rok wynosi 1,25 zł za m² rocznie, natomiast dla lokali użytkowych – do których często zaliczane są apartamenty w aparthotelach – maksymalna stawka może wynosić 35,53 zł za m² rocznie. Nie oznacza to jednak automatycznie niższej opłacalności inwestycji, lecz konieczność prawidłowego uwzględnienia tego kosztu w kalkulacji rentowności. W przypadku zakupu apartamentu w ramach działalności gospodarczej podatek od nieruchomości może również stanowić koszt uzyskania przychodu, co warto omówić z księgowym przed podjęciem decyzji inwestycyjnej. Dlatego przed zakupem warto sprawdzić księgę wieczystą oraz dokumentację techniczną lokalu, aby świadomie ocenić wszystkie koszty związane z inwestycją.
Podatek od sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej
Sprzedaż apartamentu inwestycyjnego przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od osiągniętego dochodu. Podstawę opodatkowania stanowi różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia powiększonymi o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, czyli np. remont, modernizacja czy wykończenie lokalu. Warto gromadzić faktury za wszystkie prace, ponieważ każda udokumentowana złotówka nakładów obniża podstawę podatku.
Po upływie 5 lat podatkowych przychód ze sprzedaży prywatnej nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jest to jeden z głównych argumentów przemawiających za długoterminowym podejściem do inwestowania w apartamenty.
inaczej sytuacja wygląda w przypadku nieruchomości wpisanej do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Wówczas sprzedaż generuje przychód firmowy opodatkowany według zasad właściwych dla danej formy prowadzenia działalności, bez względu na to, ile lat lokal pozostawał w posiadaniu inwestora.
Czy inwestorzy mają możliwość odliczania ulgi podatkowej od nieruchomości inwestycyjnej? Co mogą odliczyć?
Polskie przepisy podatkowe przewidują szereg mechanizmów pozwalających na obniżenie obciążenia podatkowego, jednak dostępność konkretnych odliczeń zależy w całości od wybranej formy opodatkowania. W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych odliczanie jakichkolwiek kosztów jest niedozwolone. Podatek naliczany jest od pełnego przychodu, bez pomniejszania go o wydatki. Pełen katalog odliczeń przysługuje wyłącznie przy rozliczeniu na zasadach ogólnych. W ramach tej formy do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć min.:
- odsetki od kredytu hipotecznego,
- koszty remontów i bieżących napraw,
- opłaty za zarządzanie najmem,
- składki ubezpieczeniowe,
- podatek od nieruchomości opłacany do gminy,
- koszty obsługi księgowej i prawnej,
- wyposażenie lokalu,
- odpisy amortyzacyjne.
Decyzja o wyborze formy opodatkowania powinna być poprzedzona rzetelną kalkulacją rzeczywistych kosztów generowanych przez daną nieruchomość. Im wyższe są udokumentowane wydatki, tym bardziej opłacalne stają się zasady ogólne w porównaniu do ryczałtu i tym więcej można legalnie odliczyć od podstawy opodatkowania.